Как продать долю в квартире в 2018 году? Скачать договор купли-продажи доли и Пошаговая инструкция +Видео

Рисунок долиПродажа доли в квартире достаточно часто встречающееся явление на современном рынке недвижимости. Она востребована и у продавцов, которые не имеют возможности распоряжаться полностью всей недвижимостью, так и у покупателей, которые не владеют достаточными денежными средствами для приобретения квартиры целиком.

Не смотря на то, что сделка достаточно распространенная простой ее назвать нельзя, она имеет много нюансов и особенностей, которые важно учитывать при составлении соглашения о покупке-продаже.

Что такое доля в недвижимости?

Режим долевой собственности для недвижимости закреплен статье 244 Гражданского Кодекса РФ. Долевая собственность представляет такую форму собственности, при которой одним объектом недвижимости на законных основаниях владеют несколько собственников. При этом для всех собственников в документах закреплен определенный размер доли в недвижимости.

Законом предусмотрены ряд исключений из этого правила, например, законные супруги владеют недвижимостью на правах общей долевой собственности, но при этом конкретные доли могут быть не выделены, а по выписке из ЕГРН может быть вообще один собственник.

Режим долевой собственности предполагает:

  • Распоряжение данной недвижимостью осуществляется только с общего согласия собственников. Если самостоятельно не удается договориться, то вопрос решается в судебном порядке.
  • За каждым собственником сохраняется право на продажу своей доли, при этом должно быть соблюдено право на преимущественную покупку другими собственниками.
  • Право владения и пользования квартирой сохраняется за каждым собственником.
  • Расходы на коммунальные услуги и содержание жилья владельцы несут пропорционально имеющимся у них долям.

Продажа доли в квартире

Как продать долюДо продажи доли в квартире третьему лицу необходимо убедиться в том, что никто из остальных собственников не претендует на ее покупку. Так как они обладают преимущественным правом покупки. Это должно быть сделано в порядке по форме установленной законом. Без письменного отказа от совладельцев подобная сделка может быть признана недействительной.

Если собственники отказываются в добровольном порядке оформлять отказ у нотариуса, то необходимо в письменном виде направить уведомления другим собственникам о планируемой продаже собственной доли. В уведомление стоит подробно описать предложение о выкупе доли, условия продажи и установленную стоимость.

На предоставление ответа на предложение от совладельце закон устанавливает срок в один месяц. Если за это время не было получено положительного ответа, то доля может быть реализована третьему лицу.

ВАЖНО после отправки уведомления продавать долю можно только по цене не ниже той, которая была указана в направленном документе. Иначе сделка может быть оспорена.

Для того чтобы продать доли в квартире по договору о купле-продаже необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • Общегражданские паспорта сторон договора (продавца и покупателя), если одной из сторон выступает юридическое лицо, то дополнительно нужны будут правоустанавливающие документы (устав, документы, удостоверяющие личности руководителя либо его представителя и доверенность на него),
  • Документы, подтверждающие правоспособность и дееспособность лиц, заключающих соглашение,
  • Выписка из ЕГРП удостоверяющая право собственности на недвижимость, в том числе и на долю в ней,
  • Технический и кадастровый паспорта объекта недвижимости,
  • Справка о зарегистрированных в квартире гражданах,
  • Выписка с лицевого счета квартиры и документ, который подтвердит отсутствие долга по коммунальным платежам,
  • Документы – основания на возникновение права собственности на жилье (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследство и так далее),
  • Отказы от покупки доли другими собственниками, оформленные в письменном виде и заверенные нотариусом,
  • Дополнительные документы в зависимости от индивидуальной ситуации.

Договор купли-продажи доли

На законодательном уровне к данному документу не устанавливается дополнительных требований, то есть допускается его составление в произвольной форме, с учетом требований делопроизводства.

Обычно договор купли-продажи доли стоит из следующих разделов

Шапка документа, в которой указывается название документа, дата и место его составления,

Преамбула, в которой указываются персональные данные сторон, включая фамилии, имена, отчества, даты рождения, паспортные данные и адреса регистрации, для юридических лиц указывается форма собственности, фамилия, имя, отчество подписана и юридические основания, на которых он имеет право подписи, кроме того в данном разделе указываются роли сторон договора, то есть кто является продавцом, а кто выступает покупателем.

Основное содержание договора

  • – детальное описание предмета договора – полный юридический адрес расположения квартиры, доля  в которой продается, кадастровый номер, технические характеристики (общая и жилая площадь, этажность дома и так далее),
  • – стоимость продаваемого объекта недвижимости,
  • – порядок и форма оплаты (наличные, рассрочка, кредит, безналичный расчет),
  • – условия и порядок передачи объекта недвижимости в пользование новому владельцу,
  • – права и обязанности сторон,
  • – порядок разрешения конфликтных ситуаций и споров.

Заключение. В данном разделе указывается количество экземпляров соглашения, дополнительные условия, которые определены сторонами как важные, реквизиты сторон, подписи представителей и их расшифровка.

Скачать образцы и бланки

Скачать договор купли-продажи доли можно здесь бланк и образец.

Скачать (DOC, 48KB)

Важные моменты, которые стоит предусмотреть при заключении договора купли-продажи доли в недвижимости.

Если приобретаемая долевая собственность будет делиться между покупателями, важно это отразить в тексте договора, с указанием размера доли для каждого из них, а также порядок оплаты каждым из покупателей стоит прописать отдельно.

Если продается одновременно две и боле доли, которые принадлежат разным собственникам, в договоре о продажи они все должны фигурировать в роли продавцов. В подобном договоре необходимо указывать не общую стоимость долей, а отдельную цену на каждую долю.

При продаже доли в недвижимости, которая принадлежит супругам на правах совместной собственности, первоначально необходимо провести официальные ее раздел имущества, и только потом продавать свою долю. Официально оформить это можно через заключение брачного контракта у нотариуса.

Скачать бланк брачного договора можно здесь.

Скачать (DOC, 44KB)

Если владельцем продаваемой доли в недвижимости является несовершеннолетний ребенок, то для проведения подобной сделки требуется получение согласия от органов Опеки и Попечительства.

Отсутствие данного согласия делает заключение сделки невозможным, даже если по каким-то причинам сделка была заключена без согласия органов опеки, то такой договор достаточно легко будет расторгнуть в судебном порядке. Для получения согласия на сделку в органах опеки для подачи заявление необходимо обратиться обоим родителям в службу (исключения ситуации, когда один из родителей умер, лишен родительских прав или пропал без вести, в этом случае необходимо будет предоставить подтверждающие документы).

Если ребенок старше 14 лет, требуется его личное присутствие. К заявлению требуется приложить необходимый пакет документов (перечень лучше уточнять в местных органах опеки и попечительства). Прошение рассматривается в срок до 15 дней. Ответом может стать согласие, оформленное в виде приказа за подписью представителей органов власти, либо мотивированный отказ.

При получении отказа его можно оспорить в судебном порядке. Само по себе разрешение органов опеки не имеет ограничений по сроку действия, но законодательные акты в данной области предполагают предоставления копии документа о покупке или продаже доли в отделение Опеки в срок до 30 дней с момента выдачи согласия.

В самом договоре делается отметка за счет чьих средств будет приобретаться доля для ребенка. Других отличий в осуществлении сделки по продаже доли в недвижимости с участием детей не предусмотрено.

Бланк заявления для получения разрешения на продажи доли в квартире от органов Опеки можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 32KB)

ВАЖНО с недавнего времени все сделки с куплей или продаже долей недвижимости подлежат обязательной нотариальной заверке.

Регистрация сделки

Как и любая другая сделка с недвижимостью, продажа доли подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Для этого необходимо подать в госорганы следующие документы:

  • Заявление на регистрацию сделки,
  • Подписанный экземпляр договора о продаже,
  • Технические документы на недвижимость,
  • Акт приемки-передачи недвижимости,
  • Документы, подтверждающие проведение установленной процедуры для получения отказа других собственников, либо нотариально оформленные отказы.
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Квитанция в данном случае не является обязательным документом, но она рекомендована к подаче с общим пакетом документов для ускорения рассмотрения запроса. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы.

Подать документы для проведения государственной регистрации можно:

  • В отделении Росрееста,
  • В МФЦ,
  • Через отправку почтой России,
  • Через сайт Госуслуги.

Сроки проведения регистрации будут напрямую зависеть от выбранного способа подачи документов. При подаче документов в Росреестре свидетельство о правах собственности будет готов через семь рабочих дней, при подаче через МФЦ добавятся еще пару дней на передачу документов между структурами, в электронном виде свидетельство можно получить уже на следующий день после подачи.

Государственная пошлина за проведение процедуры регистрации составляет 2000 рублей для физических лиц и 2200 для юридических. Кроме того, отдельно придется доплатить за услуги нотариуса, это еще порядка 2000 рублей.

Расторжение договора о купле-продаже доли в квартире

Расторгнуть можно только договор, который еще не прошел регистрацию в Росреестре. В последующем он уже не подлежит расторжению, а может быть только признан не действительным в судебном порядке. Еще одним вариантом возврата проданной доли может стать обратный договор, по которому бывший продавец станет нынешним покупателем.

Основаниями для расторжения соглашения в данном случае могут выступать:

  • Соглашение сторон,
  • Нарушение условий соглашения одной из сторон,
  • Значительные изменения условий или жизненных обстоятельств у одной из сторон.

В любом случае важно составить письменный нотариально заверенный документ о расторжении.

О порядке расторжения договора купли и продажи можно узнать из 29 главы ГК РФ.

Таким образом, продажа доли в квартире представляет собой обычную сделку по купле-продаже недвижимости. Но вместе с тем имеет ряд особенностей и нюансов, которые важно учитывать.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: